——房地产主管部门不能对房地产企业的商品房屋网签备案系统随意实施冻结措施

关键词：行政行政强制措施实施主体房地产主管部门法律、法规规定行政权限授权

基本案情

某房地产公司诉称：2018年7月30日，其向文山市委、市政府递交《文山某房地产公司关于请求暂缓缴纳国有建设用地使用权“外挂资金”的情况汇报》，请求暂缓缴纳国有建设用地使用权外挂资金，并自愿以某泉居一期1/2#楼第三层建筑面积为5432.53㎡的商业，作为政府外挂资金的抵押物，并承诺在1年期限内缴清外挂资金，若逾期未缴纳可由政府处置抵押物。2020年6月18日，原告公司在进入网签备案系统后发现，原告公司的某泉居一期项目的网签备案功能被冻结，原告所有预售商品房包括商铺和车位都不能正常的进行商品房的销售及备案。2020年11月29日，原告向被告提交了《解冻申请》，请求解除对原告网签系统的冻结，让原告能够正常销售商品房包括商铺和车位。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房中心关于锁定文山某房地产公司网签备案系统的函》，告知原告，被告的行为是根据文山市不动产登记中心（文不动产函〔2018〕23号）《文山市不动产登记中心关于协助办理文山某房地产不动产抵押的函》对原告公司的网签系统进行冻结。政府机关建立网签备案系统是为了更好的保障房地产企业正常交易，依法履行备案义务，保护购房者的合法权益的服务平台，我方与文山市自然资源局因为外挂资金的纠纷，文山市自然资源局已通过诉讼方式提请人民法院解决。现在，被告全然不顾网签平台的服务性质，在法律法规没有授权的情况下，仅以平级性质机关的函为依据，擅用公权力冻结原告的网签系统，导致原告不能正常进行房地产交易，违法干涉原告的经营，给原告造成巨大经济损失。故请求判令：撤销文山市住房和城乡建设局（以下简称文山市住建局）对文山某房地产开发有限公司网签备案系统的冻结。被告文山市住建局辩称：一、被告在网签备案系统限制原告网签交易备案系统的行为合法。2018年9月12日，文山市不动产登记中心就原告的情况汇报作出了回复（文不动产函【2018】23号），同意原告暂缓缴纳外挂资金，原告自愿以某泉居1/2#楼第二、三层全部商铺作为对政府外挂资金的抵押物，在原告未缴清欠款前，房管中心和不动产中心冻结质押商铺一切相关出售、登记的手续，待原告全额缴清欠款后，才给予解冻。原告接收该函后并未对内容事项提出任何异议，认可了该函作出的处理方式。二、2020年，文山市住房管理中心发现，原告对某泉居1/2#楼第二、三层商铺进行销售备案，经核查，1幢2楼37套商铺已被销售备案完，已不能满足当时作出承诺的面积及评估价值，为了避免更多的产权纠纷，才对原告某泉居项目进行交易限制。因此，被告的行为不具有违法性。综上所述，被告在网签备案系统限制原告交易被告的行为合法，原告的诉讼请求不应得到支持，应当予以驳回。法院经审理查明，2018年7月30日，原告向文山市委、市政府递交《文山某房地产公司关于请求暂缓缴纳国有建设用地使用权“外挂资金”的情况汇报》，请求暂缓缴纳国有建设用地使用权外挂资金，并自愿以原告开发的某泉居一期1/2#楼第三层建筑面积为5432.53㎡的商业，作为政府外挂资金的抵押物，并承诺在1年期限内缴清外挂资金，若逾期未缴纳可由政府处置抵押物。2018年9月12日，经文山市政府批准，文山市不动产登记中心向文山市房管中心作出《文山市不动产登记中心关于协助办理文山某典房地产不动产抵押的函》，内容为“在该公司未缴清欠款前，房管中心和不动产中心冻结质押商铺一切相关出售、登记的手续。待该公司全额缴清欠款后，才给予解冻。如公司在承诺期限内不缴清外挂资金，将按程序拍卖后缴清。其余产权部分请贵中心协助我中心给予文山某典房地产办理相关销售、抵押事宜”。后原告继续对该楼盘的商铺予以对外出售，被告在得知原告销售行为后，将原告开发的某泉居一期楼盘在“新建商品房网上签约备案管理系统”中的网签备案予以冻结。2020年6月18日，原告发现被告对其网签备案系统予以冻结后，2020年11月29日，原告向被告提交解冻申请。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房管理中心关于锁定文山某典房地产公司网签备案系统的函》，告知原告因其未按期缴纳外挂资金以及擅自出售自愿作为抵押的商铺，故对该楼盘予以锁定。原告不服被告的冻结行为，诉至法院。云南省文山市人民法院于2021年7月2日作出（2021）云2601行初8号行政判决：判决撤销被告文山市住房和城乡建设局对原告某房地产公司某泉居一期项目网签备案系统的冻结行政行为。宣判后，双方当事人均未提出上诉，该判决已发生法律效力。

裁判理由

被告冻结原告网签备案系统，该行为系被告在房地产管理过程中，为制止违法行为发生、避免国有资产流失，从而对原告财物实施暂时性控制的行为，具有行政强制措施的特征，故被告冻结原告网签备案系统应遵守《中华人民共和国行政强制法》的相关规定。本案的争议焦点为：被告是否具有冻结原告的网签备案系统的权限。根据《中华人民共和国行政强制法》第十条“行政强制措施由法律设定。尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定本法第九条第二项、第三项的行政强制措施”，第十六条第一款“行政机关履行行政管理职责，依照法律、法规的规定，实施行政强制措施。”及第十七条第一款“行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。”的规定，行政强制措施必须由法律、法规设定，实施行政强制措施必须依照法律、法规的规定，实施主体必须是是法律、法规规定的具有行政权限的行政机关。结合本案，按照中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房屋交易合同网签备案业务规范》（试行）相关规定，网签备案系统的行政管理主体为各地房产主管部门，也明确了不得进行房屋网签备案的情形，但目前现行的法律、行政法规及部门规章均未对网签备案系统冻结相关事项作出法律规定，也未就该冻结事项予以明确授权于房地产主管部门。被告依据文山市不动产中心的协助函，认定原告未缴纳外挂资金以及出售承诺抵押的商铺从而锁定原告开发的楼盘，冻结网签备案系统，该行政强制措施没有相关法律、法规的规定及授权，于法无据，属于超越职权的行政行为，该冻结行政行为违法，依法应当予以撤销，原告的诉讼请求，予以支持。

裁判要旨

商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查，对于房屋已销售、查封、抵押、冻结、已预告登记等状态予以提示，通过信息技术手段，切实保护购房人的合法权益，可以有效遏制一房多卖、违规销售等行为，维护房地产市场运营秩序和健康发展。现行的法律、法规并没有规定及授权给房地产主管部门可以行使冻结房地产企业商品房网签备案系统的权限，房地产主管部门不能因其他因素直接采取冻结措施予以冻结。

关联索引

《中华人民共和国行政强制法》第10条、第16条、第17条《中华人民共和国行政诉讼法》第70条第4项一审：云南省文山市人民法院（2021）云2601行初8号行政判决（2021年7月2日）