昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案——承租人提起执行异议之诉的处理

关键词：民事执行申请执行人异议租赁权抵押权占有使用不得执行

基本案情

昆明某银行云溪支行（以下简称云溪支行）向一审法院起诉请求：1.撤销云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2022）云01执异903号执行裁定；2.继续对黄某名下位于昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产进行腾房，解除王乙、王甲对案涉房产的占有；3.判令王乙、王甲与黄某之间的租赁关系不得阻却和对抗云溪支行对案涉房产的执行；4.诉讼费由王乙、王甲承担。王甲、王乙辩称：第一，相关证据已形成证据锁链，足以证明案涉租赁行为系一个延续的整体行为。实践中，公司的股东或者法定代表人为生产经营目的需要先行与出租人签订租赁合同，而后将该租赁场所作为经营场所去申请设立公司。本案王乙于2018年12月25日与黄某签订了《房屋租赁合同》。2019年6月30日，黄某将租赁物4-6层移交给王乙。2020年4月，由王乙、王甲作为股东的云南某酒店有限公司签订了案涉房屋的装修施工合同，投入1380万元，装修完工后营业至今。第二，虽然王乙、王甲与黄某签定了两份租赁合同，均是为了开设公司加盟经营酒店这一目的，后一份租赁合同是对前一份租赁合同的修改。2018年12月25日，应当作为本案租赁合同签订的时间，该合同真实有效。第三，根据在案拆除合同、现场照片、备忘录等证据，王乙在2019年6月30日已经占有了诉争房屋4-6层，黄某承诺1-3层在6月30日后一个月内腾退完毕。而王乙、王甲在2019年7月1日与案外公司签订了装修拆除合同，委托该公司就案涉房屋的室内装修进行拆除及渣土清运工作。结合黄某与某中医馆的租赁合同可知，案涉房屋1到3层与4到6层的租金均不一致，4到6层的租期以每年的5月31日为截止点。可以印证黄某在2019年6月30日将-5-案涉房产部分交付王乙的事实。第四，王乙、王甲占有诉争房产4-6层，足以代表其已经对租赁合同的标的物进行了实际控制，形成了占有的事实。第五，王乙、王甲是善意承租，不存在与黄某恶意串通的情形，王乙、王甲在收到本案协助执行通知书后，已按照要求将后续应支付的租金转入法院指定账户，如果本案租赁合同得以继续，则未来抵押物受让人可以获得相应的租金。法院经审理查明：云溪支行申请执行云南某投资有限公司、黄甲、王某、黄某借款合同纠纷一案由昆明中院立案执行，执行依据为（2021）云01民初1480号民事调解书，执行案号为(2021)云01执625号。执行中，昆明中院于2021年6月30日向昆明市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人黄某名下的房产，即本案争议的昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产。昆明中院于2022年5月31日发出《公告》，责令被执行人黄某、实际占用人于本公告张贴之日起十日内迁出上述房产。昆明中院于2022年1月14日向王甲发出协助执行通知书，冻结王甲应付给被执行人黄某的租金，待租金具备支付条件时，将租金足额汇至昆明中院账户。王甲已将租金90万元支付至昆明中院。昆明中院于2022年3月30日发出公告，责令被执行人黄某及相关承租人迁出上述争议房产。执行过程中，王乙、王甲向昆明中院提出异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉房屋，昆明中院于2022年7月6日作出（2022）云01执异903号执行裁定书，裁定：中止对昆明中院查封的被执行人黄某名下位于昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产在租赁期限内的腾房执行。云溪支行不服，遂提出本案诉讼。王乙与王甲系父子关系，2018年12月25日，王乙与黄某签订《房屋租赁合同》，约定由王乙承租案涉房屋用于经营酒店，租期十年，合同未约定租赁期间。该合同还约定，签订合同当日王乙向黄某支付30万元履约保证金，履约保证金支付完毕后，黄某应于2019年6月30日前将房屋按现状交付给王乙，双方确认自房屋实际交付之日起计算租赁期限。当日，王乙向黄某转款30万元，黄某出具了收条。2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定：“1.双方确认租赁物已经按现状交付乙方管理使用，其中4-6楼自移交后乙方即入场拆除装修，1-3楼甲方承诺在一个月时间内腾退完毕，腾退后乙方开始拆除和施工。2.第一季度的90万元租金自全部腾退后缴纳......”2019年5月22日，王乙与上海某商业管理（集团）股份有限公司签订《商业特许经营合同》，就案涉房屋特许授权设立昆明翠湖某酒店签订协议，王乙于2019年5月22日支付加盟费、工程配额费等共计81万元。2019年6月3日，王乙与广州某设计师事务所有限公司签订《室内装修设计合同》，王乙委托设计公司对案涉房屋进行装修设计并支付设计费，设计公司按约出具装修设计方案。2019年7月1日，王乙与云南某装饰工程有限公司签订《装修拆除合同》，该公司就案涉房屋的室内装修进行安全拆除及产生的渣土清运工作。2019年9月28日，王乙与黄某签订《备忘录》，载明双方已于2019年6月30日进行租赁物移交，王乙已派驻施工队入场施工，因黄某未能完成医院腾退工作，导致王乙不能全面开展装修施工，双方同意目前王乙的占有期间不纳入计租期限，租赁期限自王乙全面进场施工开始计算，待王乙酒店管理公司正式注册成立后双方重新签订租赁合同，新租赁合同是原租赁合同的延续，权利与原租赁合同一致，租赁的具体时间以新合同为准。2019年11月21日，王乙、王甲共同设立了云南某酒店有限公司，以案涉房屋开展酒店经营。2019年11月27日，王甲（乙方）与黄某（甲方）就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限为10年，自2020年6月1日至2030年5月31日止。甲方给予乙方6个月免租期，乙方在免租期内可对房屋进行装修改造，时限为2019年12月1日至2020年5月31日止。交付房屋时间：甲方应于2019年11月30日将租赁房屋交付乙方使用。云南某酒店有限公司、王甲向黄某支付了2020年5月至2022年第一季度的租金660万元。2020年4月，云南某酒店有限公司与云南某装饰工程有限公司就案涉房屋签订《昆明某酒店翠湖店项目装饰装修合同》，合同价款为1380万元。2020年9月7日，王甲与黄某签订《补充协议》，约定因疫情影响租期延长6个月，租期自2020年6月1日至2030年11月31日止。另查明，云溪支行与云南某投资有限公司自2013年12月至2018年11月签订多份《流动资金借款合同》，并分别与黄某签订《抵押合同》，由黄某以案涉房屋为云南某投资有限公司的上述借款提供抵押担保，昆明某中医馆均作为房屋使用人签署了抵押物抵押告知书。2019年10月21日，云溪支行与云南某投资有限公司签订《流动资金借款合同》，与黄某签订《抵押合同》，约定借款5900万元用于借新还旧，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黄某用案涉房屋提供抵押担保，2019年10月28日办理了抵押登记，此次抵押并无房屋使用人签署抵押物抵押告知书。又查明，2009年11月2日，某中医馆与黄某签订《房屋租赁合同》，约定某中医馆承租位于昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产，租期自2009年11月7日至2019年11月6日。2022年9月29日，昆明某中医馆出具《情况说明》，称：昆明某中医馆于2009年11月2日与黄某签订《房屋租赁合同》，约定黄某将名下位于云南省昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产租赁给昆明某中医馆使用；租期自2009年11月7日起至2019年11月6日。《房屋租赁合同》签订后，昆明某中医馆对租赁-9-房屋进行了装修并入住使用，租金也按《房屋租赁合同》约定按期支付至租赁期限届满之日。后2019年11月6日《房屋租赁合同》租赁期限届满，昆明某中医馆将租赁房屋交还给黄某。在租赁期限届满之前，一直是昆明某中医馆占有使用租赁房屋1-6层，没有其他人员使用的情况。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：王乙、王甲是否享有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的民事权益。昆明中院于2023年3月9日作出（2022）云06民初79号民事判决：驳回云溪支行的诉讼请求。云南省高级人民法院于2023年7月13日作出（2023）云民终600号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，当事人争议的焦点：云溪支行主张对案涉房屋不带租强制执行是否应予支持。本案系王乙、王甲以其系执行标的的合法承租人为由，向昆明中院提起执行异议，昆明中院支持王乙、王甲请求后，引发了云溪支行提出本案执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案诉争事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。昆明中院（2022）云01执异903号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条作出中止对案涉房屋在租赁期限内的腾房执行。《执行异议和复议规定》作为执行程序中规范执行异议和复议案件的司法解释适用于执行程序，但基于执行异议之诉与执行程序之间的连续性和共通性，执行异议之诉可以参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。具体到本案，《执行异议和复议规定》第三十一条适用于排除一般债权的不带租的强制执行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押权为由，主张解除王乙、王甲对案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《执行异议和复议规定》第三十一条规定的范围。因此，处理本案争议，除参照《执行异议和复议规定》外，还应当结合相关法律及司法解释的规定，对云溪支行和王乙、王甲各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。其一，云溪支行和王乙、王甲对案涉房屋享有的权利。关于云溪支行的抵押权，根据已查明的事实，2019年10月21日，云溪支行与云南某投资有限公司签订《流动资金借款合同》，与黄某签订《抵押合同》，约定借款5899万元用于借新还旧，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黄某用案涉房屋提供抵押担保，2019年10月28日办理了抵押登记。案涉执行案件依据是（2021）云01民初1480号民事调解书，该调解书中涉及的抵押权设定的时间为2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押权人，享有抵押物拍卖后的优先受偿权。关于王乙、王甲的租赁权，根据已查明的事实，2018年12月25日，王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》，约定承租方、用途、租期等内容，没有证据证明其二人属于恶意串通，再结合后续租赁事宜的调整，以及相关公司设立及股东持股情况，王乙、王甲系案涉房屋的租赁权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述法律规定，本案所涉租赁权和抵押权的设立时间均在查封之前，则王乙、王甲租赁权的设立时间以及案涉房屋合法占有使用时间与云溪支行抵押权登记设立的时间孰先孰后是本案评判的关键所在。其二，云溪支行抵押权和王乙、王甲租赁权涉及的时间。首先，云溪支行主张王乙、王甲租赁权设立的时间应以2019年11月27日王甲与黄某签订的《房屋租赁合同》为准，该份合同不应被认定为2018年12月25日王乙与黄某签订《房屋租赁合同》的补充。对此，法院认为，王乙、王甲虽然与黄某签订了两份租赁合同，但在2019年9月28日王乙与黄某签订的《备忘录》中已经明确“新租赁合同是原租赁合同的延续”。结合两份租赁合同在交易目的上具有一致性，各方当事人按照两份租赁合同履行的实际情况，根据诚实信用原则和交易惯例，一审法院认定2019年11月27日租赁合同为2018年12月25日租赁合同的补充并无不当。云溪支行还主张2018年12月25日王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》时，云溪支行前手贷款的抵押权依然合法存续，可以认定租赁权的设定在抵押权之后。对此，法院认为，根据（2021）云01民初1480号民事调解书，云溪支行抵押权设立于2019年10月28日，案涉租赁权设定于抵押权之前。其次，云溪支行主张2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。对此，法院认为，本案不能仅以某中医馆与黄某签订租赁合同中约定的租赁时间来认定王乙、王甲占有使用案涉房屋的时间，还应当根据某中医馆搬迁、案涉房屋交付及装修等情况综合判断。从已查明的事实来看，2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定案涉房屋4-6层自移交后即入场拆除装修。2019年5月22日，王乙与上海某商业管理（集团）股份有限公司签订《商业特许经营合同》，就案涉房屋特许授权设立昆明翠湖某酒店签订协议，王乙支付加盟费、工程配额费。2019年7月1日，王乙与云南某装饰工程有限公司签订《装修拆除合同》，以上事实足以证明某中医馆早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情况，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。其三，从公平合理、节约资源的角度看，本案应当公平分配数个合同中相对人的风险责任承担。现有证据不能证明王乙、王甲对案涉房屋的承租权取得存在过错，王乙、王甲已对案涉房屋实际控制，形成了占有的事实，案涉房屋用作酒店经营，前期投入较多，且王乙、王甲已按照相关要求将应支付的租金转入人民法院指定账户中。本案租赁合同继续履行，则案涉房屋的受让人可以获得相应的租金。

裁判要旨

申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。

关联索引

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条

《中华人民共和国民法典》第405条（本案适用的是2007年10月1日施行的

《中华人民共和国物权法》第190条、2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条、第66条）

一审：云南省昆明市中级人民法院（2022）云06民初79号民事判决（2023年3月9日）

二审：云南省高级人民法院（2023）云民终字600号民事判决（2023年7月13日）